Öncelikle bir durum analizi yapmakta fayda var.
Dursun Özbek ve Erden Timur un Florya projesinde ayrıştığı konu işi biz mi yapalım taşere mi edelim tartışması. Erden Timur biz yaparsak kazancımız daha yüksek olur diyor ve bence haklı. Bir işi kendin yaptığında daha ucuza mal edersin. Ve yaptığın herşey kendinin olur.
Olayın diğer tarafından bakmaya çalışalım. Bir spor kulübü kendi içerisinde bir inşaat firmasına evrilip zamanını emeğini bu işe ne kadar fokuslayabilir? 2 yıllık yönetim sürecinde bir sonraki seçimde kendisinin de olup olmayacağını bilmeden nasıl işi sonlandırabilir?
Her yatırım aynı zamanda bir sermaye de gerektirir. İşi kendin yapıyorsan işin maliyetine de katlanman gerekecetir. Atıyorum toplam gelirin 1 milyar dolar olduğunu düşünelim. İşin maliyeti belki 200 milyon dolar olacaktır. Tüm bu projeyi üstlenecek yapacak bir sermaye söz konusu mudur? Bilmiyorum... Velev ki bu sermayeyi Galatasaray Spor kulübü temin etti. Bu sportif branşlara mı yansıyacaktır? Yoksa yeni bir banka kredisi ile mi alınacaktır.
Senelik 60 70 milyon dolar bir faiz yükü varken işin teslim süresi yani paranın kasaya bir an önce girip bb borcundan kurtulmak daha akıllıca değil midir? Bu ana para ve faiz rakamlarını da sallayarak söylüyorum.
Galatasaray Spor kulübü nün bu işi kendisi yaparak bir an önce bb den çıkması mümkün müdür? Değilse yıllık 60 70 milyon faiz yükü doğru ise 3 yılda Galatasaray un kaybı 200 milyon dolar civarı olmayacak mıdır zaten? Bir de bunun yanında projenin kendi maliyeti de ilave olmayacak mıdır?
Şimdi bu soruları hem kendime hem de sizlere soruyorum. Amaç kısa vadede çözüm mü? Yoksa daha uzun vadede meşakatli yollardan geçerek belki de iç politikalar (seçim, yönetim değiikliği vb. Durumlar) yüzünden belki de projenin tamamen askıya alınma ya da yarıda kalma olasılığını göze mi almaktır?
1-Buna örnek var. En bilineni Real Madrid. Proje başında aiş bilen bir adam oldukça sorun olmaz. Ki inşaato yapmak için büyük ihtimal ile sportif aş gibi bir firma kurulur. Bu firmanın başındaki adamın seçimle alakası olmaz. Yönetimler gelip gitse bile sürekliliğin de bir sorunu olmaz. Yeni gelen yönetim de durduk yere projeyi kesemez.
2-Akıllı bir yapılanma ile öyle çok büyük sermaye gerekmez. Daha önce de yazdım kabaca 300 dairelik proje burası. 50-60 daire lansman ve ön satışlar ile yapsanız tüm maliyet zaten çıkar. Florya'da çok rahat satılır. Buna önceki mesajlarım da çok örnek verdim.
3-BB faiz yükü yıllık sanırım 30 milyon dolar. Bunu önceki mesajlarda hesaplamışlardı. Ana para galiba 60-70 milyon dolar. İlk olarak bahsettiğiniz ana para rakamını çıkarmak için 25-30 dairelik bir satış gerekiyor. Hadi maliyeti de ekleyelim toplamda 75 daire lazım bize. Bu daireleri 1 yıl için de satarsınız. O zaman ruhsat sürecini düşünürsek bb den çıkmak için en kötü 2 sene daha bekleyelim dersek. Bize 2 senelik faiz yükü gelsin. 60 milyon dolar. 2 yöntem arası 300 milyon dolar fark var. Durduk yere 200 küsur milyon dolar kaybetmeye gerek var mı? İyi hesaplamak lazım bunu.
4-Türkiye'de hiç bir firma hasılat paylaşımlı proje de gidip ortağının kazanacağı tüm parayı en başta vermez. Hiç bir firma yapmaz bunu. Daireler zamanla satıldıkça payını gider yatırır. Yani bir firmaya vermek ile kendiniz yapmak arasında tahsilat zamanı olarak hiç bir fark yok. Belki uygun bir peşinat verebilir. Ama bu kadar büyük bir peşinatı da durduk yere vermez. O zaman arsa sahibi oranından çalar. Örnek veriyorum 50-50 değil 45-55 oran yapalım der. Arsa sahibinin oranını düşürür.
